Sammandrag 17.5.2004

Folk trivs i stadens hyresbostäder men det finns problem

Socialt hyresboende på defensiven

I många europeiska länder har det sociala hyresboendet hamnat på defensiven. Byggandet av sociala hyresbostäder har slutat öka, och beståndet har rentav börjat minska. En del av bostäderna har privatiserats. Samtidigt har det sociala hyresboendet allt klarare blivit en boendeform för svagare och marginellare socialgrupper, vilket medfört växande problem.

Bakrundsfaktorerna till detta är att den offentliga makten håller på att dra sig tillbaka från sitt ansvar för boendet, att betalningsduglig efterfrågan minskat och att bostadsproduktionen minskat. Denna utveckling har inneburit både gamla och nya bostadsproblem. De problem som fanns i bakgrunden till hyresregleringen och den sociala bostadsproduktionen efter kriget finns kvar, om än i mindre omfattning, och nya problem har dessutom uppstått.

Över hundratusen helsingforsare bor hos staden

Det är nästan hundra år sedan staden lät bygga sina första hyresbostäder. Det skedde i samband med bostadsbristen under Första världskriget. Dessa bostäder byggdes på socialnämndens försorg i Vallgård, Sandudd och längs Kristinegatan i syfte att underlätta läget för de allra sämst lottade, dvs. dem som kamperade på vindar, i källare och i brädskjul.

På 1940-talet, efter Andra världskriget, blev det fart på stadens hyresbostadsbyggande. Med den s.k. aravalagstiftningens (angående byggande av hyresbostäder med statsfinansiering) och statliga bostadslåns hjälp byggdes bostäder för att underlätta den bostadsbrist som bl.a. evakuerandet av en tionde del av landets befolkning medförde. På 1950-talet byggde staden omkring 5000 nya hyresbostäder. Livligast var stadens hyresbostadsbyggande på 1970-talet och under första hälften av 1990-talet, då över tusen bostäder per år byggdes. Att man koncentrerade sig på att lindra bostadsbrist märks på storleken i synnerhet i de bostäder som byggdes på 1960- och 1970-talet. De allra flesta av stadens hyresbostäder finns i höghus.

I slutet av år 2003 ägde Helsingfors stad omkring 56 000 hyresbostäder, där över 100 000 helsingforsbor bodde. 43 000 av bostäderna ligger i s.k. aravahyreshus, dit invånarna utväljs ur stadens bostadskö på grundval av bl.a. inkomstkriterier. Ca. var sjätte bostad (18 %) i Helsingfors är en kommunal hyresbostad. I Esbo är andelen 12 % och i Vanda 11 %. I början av år 2002 var det sammanlagda antalet aravahyresbostäder ca. 59 000 (20 %) i Helsingfors, 17 300 (18 %) i Esbo och 16 600 (20 %) i Vanda.

Många fattiga, få rika

Stadens hyresbostäder bebos främst av låginkomsttagare och personer utan regelbunden inkomst. År 2001 var de genomsnittliga nettoinkomsterna per hushåll bland deras invånare bara dryga 8 000 mk (1350 €) i månaden. Bara vart sjätte hushåll förtjänade över 15 000 mk (2500 €) i månaden. Mot denna bakgrund kan man konstatera att stadens hyror, som är lägre än hyrorna på den fria marknaden, kommer dem till del som mest behöver stöd.

Men med tanke på invånarnas låga inkomster är hyrorna i synnerhet i de nyaste och de stora bostäderna ändå dyra. I medeltal går över en tredjedel av stadens hyresbostäders invånares inkomster åt till hyran. De hyresgäster som haft högre inkomster har börjat söka sig bort från stadens hyresbostäder i och med att övriga alternativ blivit fördelaktigare som följd av den låga räntenivån och de långa återbetalningstiderna för bostadslån. Men största delen av stadens hyresgäster har p.g.a. sina låga eller oregelbundna inkomster ingen verklig möjlighet att skaffa en annan bostad.

Invånarna arbetar eller är pensionerade

Bland stadens hyresgäster (hushållens referenspersoner) arbetar varannan, medan en tredjedel är pensionerade. Nästan var tionde är arbetslösa, och bland dem företräder största delen de sämst lottade, dvs. dem som bara åtnjuter grunddagpenning.

I var tionde stadens hyresbostad talas något annat språk än landets officiella språk finska och svenska. Om man räknar per hyresgäst är andelen invandrarinslaget ännu större, i och med att invandrarfamiljerna ofta är större än de finländska. Det finns enskilda hyreshus där invandrarinslaget är större än tio procent.

Nya invånare med skriande bostadsbehov

Omkring hälften av stadens hyresgäster har flyttat till sin nuvarande bostad från en annan av stadens hyresbostäder.

Viktigaste orsaken att flytta till stadens hyresbostad var att den förra bostaden var för trång. Men en annan viktig orsak är akut behov av bostad, rätt och slätt. Viktigaste orsakerna till detta behov var uppsägning eller vräkning, osäkerhet om boendet eller att man inte hade någon bostad. För var tionde var alltför höga boendekostnader orsaken till flyttningen.

Folk trivs i stadens hyresbostäder

Bland stadens hyresgäster är de flesta nöjda med sitt boende. Omkring fyra av fem enkätsvarare trivdes mycket bra eller bra i sitt bostadshus. Bara åtta procent uppgav att de trivdes dåligt eller mycket dåligt. Stadens hyresboende åtnjuter alltså ett starkt stöd bland sina hyresgäster.

Boendetrivseln påverkas av vederbörandes ålder och sociala bakgrund. Ju äldre invånare och hus och ju anspråkslösare social bakgrund och utbildningsnivå, desto bättre trivs man. De äldsta bland stadens hyreshus är i allmänhet lugna, de ligger i ett gott grannskap och har i regel rimlig hyresnivå. Men även i de nyaste husen kan folk trivas bra.

Hyreshöjningarna förargar

I jämförelse med den allmänna hyresnivån i Helsingfors är stadens hyror skäliga. År 2002 var den genomsnittliga månadshyran för fritt finansierade hyresbostäder i Helsingfors 11,42 euro per kvadratmeter, mot 7,65 euro per kvadratmeter i aravahyreshusen. Dock är skillnaderna stora mellan olika hyreshus. Dyraste hyran uppbär staden för bostäder i innerstaden (10,18 €/kvm/mån) och billigaste i Kvarnbäcken (6,33 €/kvm/mån). Även inom ett och samma fastighetsbolag kan hyran variera.

En klar majoritet (57 %) av invånarna i stadens hyreshus var nöjda med sin hyra. Var fjärde var missnöjda. Bara fyra procent var mycket missnöjda. Men enligt enkätsvararna har hyrorna blivit mindre skäliga under de fyra senaste åren. I synnerhet de som hade tjänstebostad hos staden var missnöjda med hyran. Hyrorna för räntestödda tjänstebostäder har snabbt höjts så de nästan kommit i nivå med de lägsta marknadshyrorna.

Stadens hyreshus i skick – men det finns problem

Fyra femtedelar av stadens hyresgäster tyckte deras trappuppgångar och gårdar var snygga och hade inte lagt märket till nämnvärd åverkan eller allvarligare störningar. Och fastän en betydligt större andel hade lagt märke till smärre brister i snyggheten eller grannarnas beteende, var det ännu färre som lagt märke till allvarligare problem såsom fylleri på offentlig plats, nattligt oväsen, störande ungdomsgäng och missbruk eller försäljning av narkotika. Var åttonde hade lagt märke till offentligt fylleri, var tionde till nattligt oväsen och var sextonde till bruk eller försäljning av knark. Många av de fritt formulerade svaren betonade att man raskt borde ta itu med osnyggheten och boendestörningarna, för att husen skulle hållas trivsamma och trygga.

Störningarna har inte anhopats

Problemen i stadens hyreshus har inte nämnvärt anhopats lokalt. Det finns oroliga och osnygga hyreshus både i de östra och de västra stadsdelarna. Men till en viss grad kan anhopning skönjas i de östra och nordöstra förorterna. Och det kan hända att snygga och lugna hus kan ligga vägg i vägg med osnygga och oroliga. Några klara problemområden finns inte – men nog enstaka hus eller trappuppgångar med problem. Men enkätsvaren gav vid handen att problemen verkar hålla på att anhopas och förvärras.

Bo tryggt i stadens hyreshus – men håll i dina ägodelar!

Ca. två tredjedelar av enkätsvararna upplevde att de var helt eller ganska trygga i sitt hus eller sin omgivning. Var tionde kände sig otrygg själv eller på sina barns vägnar. Däremot upplevdes inte förvaringsutrymmena och cykelkällarna fylla sin uppgift: en tredjedel av enkätsvararna tyckte att man inte tryggt kunde använda dem.

En fjärdedel av enkätsvararna hade i något skede övervägt att flytta till en lugnare omgivning. Ju osnyggare och otryggare omgivning, desto benägnare var man att flytta bort. Ålder, familjesituation och social ställning inverkade på flyttplanerna. Mera flyttbenägna än andra var främst barnfamiljerna, de högre utbildade och bättre betalda, samt invandrarna. Det är vanligare att vilja flytta bort från höga än från låga hus.

Då problemen drar ut på tiden förvärras de

I de hus där invånarna tyckte det fanns mycket sociala störningar verkade problemen förvärras. Bara i enstaka fall hade läget gått mot det bättre. I lugna hus hade läget däremot antingen förblivit oförändrat eller förändrats till det bättre. I hus med bara lite störningar hade läget i regel hållits oförändrat. I den mån förändringar skett hade de lika ofta varit till det bättre som till det sämre.

Vad beror problemen på?

Problemen i stadens hyreshus förorsakas inte i främsta rummet av själva huset eller boendeformen utan av vissa invånare och deras särproblem. Men ändå har husens byggsätt, bostadsomgivning, disponentskap, fastighetsskötsel och finansierings- och förvaltningslösningar sin betydelse för förekomsten av problem.

I och med att invånarna i ett hus blir äldre lugnar livsföringen ner sig och trivseln förbättras. Regeln är att ju äldre hus och invånare, desto lugnare boende. Med växande andel barnfamiljer och ensamförsörjarfamiljer ökar störningarna. Minst störningar fanns det i hus som byggts före år 1960. T.ex. hyreshusområdet på Igelkottsvägen, som tidigare upplevts som en problemhärd, har med åren blivit ett av de populäraste bland stadens hyreshusområden. Men ibland tar det tid för ett områdes rykte att förbättras, vilket exemplet Jakobacka tydligt visar. Varken invånarnas sociala ställning, inkomster eller utbildning inverkade på störningsförekomsten, också då när invånarnas ålder standardiserades.

Husens höjd och typ, samt antalet bostäder i dem kan bidra till förekomsten av problem. Ju högre och massivare hyreshus det handlar om, desto mera störningar och åverkan förekommer det. I höga höghus betonas invånarnas anonymitet, och det blir svårt att ingripa ens i svåra störningar. I de stora hyreshusen är invånaromsättningen livligare och störningarna sannolikare än i de mindre hyreshusen.

Fastighetsbolagens verksamhet är betydelsefull

I regel är invånarna nöjda med hur fastighetsbolagen sköter underhållet av husen. Mest kritik rönte underhålls- och reparationsarbetenas snabbhet, ingripandet i ordningsstörningar och (i vissa bolag) personalens samarbetsvillighet. Var sjätte enkätsvarare var missnöjd p.g.a. långsamma reparationsarbeten, sent ingripande i störningar och samarbetsovillig personal. Det förekom klara skillnader fastighetsbolagen emellan.

Även många av de fritt formulerade svaren vidhöll att underhåll och reparationer gått trögt och att störningar förekommit i grannskapet. Trots påstötningar från invånarna hade underhåll och reparationer försummats och allvarliga störningar i omgivningen inte blivit tillbörligt åtgärdade.

Höga hyror garanterar inte trivseln

Alltid är det inte hög hyra som garanterar hög boendestandard. Tvärtom: ju högre hyra desto sannolikare var klagomålen över osnygghet i huset. Denna paradox förklaras av att de invånare som betalar hela sin hyra själva inte har råd att bo i de lägenheter där hyran är hög, samtidigt som staden varit tvungen att i de dyrare lägenheterna placera utkomststödstagande invånare – med sina problem. För dem är ju högre hyror inget hinder, eftersom de bara behöver betala självriskandelen och resten av hyran täcks av utkomststödet. De förvärvsaktiva har också bättre förutsättningar att söka sig till förmånligare bostäder. Om man vill att stadens hyreshus skall hållas trivsamma och lugna borde hyrorna hållas på rimlig nivå.

Orsak till flyttning: behov av mera utrymme eller alltför hög hyra

Det stora flertalet bland stadens hyresgäster hyser inga flyttplaner. Bara var fjärde hade övervägt att flytta inom de närmaste fem åren. Viktigaste orsaken till flyttplanerna var att man behövde mera utrymme. En annan klar orsak var hög hyra. För trots att stadens hyresbostäder är förmånligare än övriga hyresbostäder är hyrorna för de nya familjebostäderna alltför höga för mången. Bland övriga viktiga orsaker till flyttning framträder skilsmässa, studier eller andra personliga skäl.

En mindre vanlig flyttorsak var att grannskapet upplevdes oroligt eller olämpligt som uppväxtmiljö för barnen. Ca. var femte upplevde att detta var en tilläggsorsak till att flytta. En trygg och lugn miljö betonades av i synnerhet högre utbildade, bättre betalda och barnfamiljer – ofta även invandrare.

För invånarstrukturen i hyreshusen är det ett problem att de högre utbildade och bättre betalda vill flytta bort.

Även husets typ, storlek och höjd inverkade på viljan att flytta. De som bodde i höga och massiva hyreshus ville oftare än andra flytta till en lugnare omgivning. I huskolosserna är det ju oroligare än i de lägre höghusen och radhusen.

Stadens hyresboende står inför nya utmaningar

De senaste åren har de låga räntorna och långa amorteringstiderna för bostadslån tillsammans med det minskade stödet för social hyresbostadsproduktion förändrat stadens hyresbostäders konkurrensläge på bostadsmarknaden. Allt flera av stadens hyresgäster med lite högre inkomster har kunnat ta lån för att köpa bostad, antingen en ägar- eller bostadsrättsbostad. Stadens myndigheter har samtidigt varit tvungna att i brist på alternativ hänvisa allt flera av sina bostäder åt personer som fått missbrukar- eller mentalrehabilitering. Och för invandrare är den första varaktiga adressen ett av stadens hyreshus.

Att stadens hyresbostäder i allt högre grad blivit en boendeform för låginkomsttagare, lågt utbildade och specialgrupper ställer krav på underhållet och boendeservicen. Det finns exempel på att man misslyckats med att svara på de utmaningar som det sociala hyresboendets marginalisering och fastighetsunderhållet innebär. Det är svårt att avbryta en förfallsspiral som kommit igång, och därför borde problemen förebyggas.

Goda sätt att förebygga problemen är att se till att hyrorna är konkurrenskraftiga, fastighetsskötseln och reparationerna görs bra och i tid, att invånare och fastighetsbolag samarbetar nära och att bostadsproduktionen och bostadsfördelningen koordineras regionalt. Dessa synpunkter dryftas närmare i undersökningens avsnitt diskussion och slutsatser.